Ο δανειολήπτης έχει το δικαίωμα να προεξοφλήσει το στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο χωρίς την καταβολή αποζημίωσης. Υπό προϋποθέσεις αυτό ισχύει και για το δάνειο με σταθερό επιτόκιο.

29-08-2013

Ο όρος που προβλέπει την επιβολή ποινής ή την αξίωση αποζημίωσης για την περίπτωση πρόωρης εξόφλησης στεγαστικού δανείου έχει κριθεί καταχρηστικός, εφόσον πρόκειται για δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο (ήδη με την απόφαση 430/2005 του Αρείου Πάγου, ΧΙΔ 2005, 441 επ.). Ωστόσο, και στην περίπτωση στεγαστικού δανείου με σταθερό επιτόκιο τέτοια επιβάρυνση δεν δικαιολογείται σε κάθε περίπτωση (έτσι, η απόφαση  15/2007 της Ολομελείας του Αρείου Πάγου, ΕλλΔνη 2007, σ. 987). Αξίζει να επισημανθούν, με βάση τη νομολογία, οι βασικές  αρχές με τις οποίες προσεγγίζεται το ζήτημα:

Καταρχήν, η πρόωρη εξόφληση του δανείου είναι δικαίωμα του δανειολήπτη. Ως εκ τούτου δεν μπορεί η τράπεζα  να εξαρτά την πρόωρη εξόφληση από τη χορήγηση σε αυτή κάποιου ανταλλάγματος. Ωστόσο, η τράπεζα δικαιούται να απαιτήσει αποκατάσταση της ζημίας που τυχόν υφίσταται από την πρόωρη εξόφληση.  Πώς όμως διαπιστώνεται και υπολογίζεται η ζημιά;

Κατά την ΑΠ 430/2005 « η ζημία που θα αποκατασταθεί υπολογίζεται βάσει του κόστους του χρήματος για την τράπεζα, του περιθωρίου κέρδους, του κέρδους από την επανατοποθέτηση του ποσού αλλά και κάθε κέρδους που έχει η τράπεζα από την πρόωρη εξόφληση».  Ανάλογα και κατά την ΟλΑΠ 15/2007 η ζημιά «υπολογίζεται με βάση το κόστος του δανεισμού που έχει ο δανειστής (Τράπεζα) για το συγκεκριμένο κεφάλαιο και το αναμενόμενο κέρδος που έχει από τη χορήγηση του δανείου στο συγκεκριμένο καταναλωτή. Οι ενδεχόμενες ζημίες και τα διαφυγόντα κέρδη του δανειστή θα οφείλονται στη μείωση των επιτοκίων χορηγήσεων κατά την πρόωρη εξόφλησή, αν με τις συνθήκες που επικρατούν κατ’ αυτήν το κεφάλαιο δεν θα μπορεί να χορηγηθεί με επιτόκιο στο ίδιο ύψος με αυτό του πρόωρα ληγμένου δανείου. Κατά συνέπεια κριτήρια υπολογισμού της απώλειας του δανειστή, αν αυτός είναι Τράπεζα από την εξόφληση μέχρι την κανονική λήξη του δανείου, είναι ο χρόνος που απομένει από την πρόωρη εξόφληση μέχρι την κανονική λήξη του δανείου, το ύψος των επιτοκίων κατά τη σύναψη και τη λήξη του δανείου και το λειτουργικό κόστος και το κόστος του πιστωτικού κινδύνου από τα οποία απαλλάσσεται η Τράπεζα με την προεξόφληση του δανείου» .

Η ζημία κρίνεται λοιπόν καταρχήν από τους όρους που θα γίνει η επανατοποθέτηση του κεφαλαίου που αποπληρώνεται πρόωρα. Το κόστος του κεφαλαίου που χορηγείται ως δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο καθορίζεται με βραχυπρόθεσμους όρους, προσαρμόζεται στις τρέχουσες συνθήκες της χρηματαγοράς και ως εκ τούτου η τράπεζα μπορεί να το επανατοποθετεί χωρίς απώλειες για την ίδια. Ωστόσο, στην περίπτωση χορήγησης δανείου με σταθερό επιτόκιο, η τράπεζα προβαίνει, προκειμένου να αντλήσει το κεφάλαιο που δανείζει, σε αντίστοιχο μακροπρόθεσμο δανεισμό με σταθερό ομοίως επιτόκιο, ώστε να διασφαλίσει το σταθερό της κέρδος. Κρίσιμο, πλέον, είναι αν η τράπεζα θα μπορέσει να αξιοποιήσει αντίστοιχα το κεφάλαιο για τον υπόλοιπο χρόνο που θα το έχει στη διάθεσή της.  Επομένως, αν κατά το χρόνο που το δάνειο αποπληρώνεται πρόωρα, η τράπεζα, με βάση τα επιτόκιά της, είναι σε θέση  να  επαναδιαθέσει το επιστρεφόμενο κεφάλαιο σε  καλύτερους ή έστω ίδιους όρους, τότε δεν τίθεται ζήτημα αποζημίωσης.

Είναι προφανές ότι στις παρούσες συνθήκες οικονομικής κρίσης και των αυξημένων προβλημάτων ρευστότητας,  δυσχερώς πλέον θα μπορούσε να προκύπτει ζήτημα αποζημίωσης σε σχέση με δάνεια που είχαν χορηγηθεί σε σταθερό επιτόκιο τα προηγούμενα χρόνια. Τούτο όχι μόνο λόγω των υψηλότερων επιτοκίων που επικρατούν στις αντίστοιχες χορηγήσεις σήμερα, αλλά και λόγω του υψηλότερου λειτουργικού κόστους και πιστωτικού κινδύνου που ενσωματώνουν πλέον οι χορηγήσεις, από τα οποία απαλλάσσεται η Τράπεζα με την προεξόφληση του δανείου.