Η «ΣΤΕΓΗ 35» είναι η ονομασία μίας κατηγορίας στεγαστικών δανείων που χορηγούσε η Αγροτική Τράπεζα ιδίως τα έτη 2005-07. Το επιτόκιο του δανείου, στο οποίο θα χορηγούνταν το δάνειο, οριζόταν κυμαινόμενο και ως επιτόκιο αναφοράς για τις μεταβολές του οριζόταν το παρεμβατικό επιτόκιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Το ενημερωτικό φυλλάδιο που το συνόδευε  διευκρίνιζε μάλιστα προς τους δανειολήπτες:

«εφόσον τα επιτόκια αυξηθούν κατά τη διάρκεια του δανείου, το δάνειο θα εκτοκίζεται με το εκάστοτε νέο μεγαλύτερο επιτόκιο. Όμως, εσείς, επωφελείστε στην περίπτωση μείωσης των επιτοκίων όπου πλέον το δάνειο θα εκτοκίζεται με το εκάστοτε νέο μικρότερο επιτόκιο.».

Πράγματι, η τράπεζα προέβαινε τα επόμενα έτη, κάθε φορά που ανέβαινε το παρεμβατικό επιτόκιο της ΕΚΤ,  σε αντίστοιχες αυξήσεις του επιτοκίου του δανείου. Όταν, ωστόσο, από το έτος 2008 το παρεμβατικό επιτόκιο άρχισε να ακολουθεί   καθοδική πλέον πορεία, δεν προέβαινε σε αντίστοιχες μειώσεις του επιτοκίου. Το αποτέλεσμα ήταν το επιτόκιο των εν λόγω δανείων  να παραμείνει σε ιδιαίτερα υψηλά επιτόκια, σε σύγκριση με τα στεγαστικά  της ίδιας εποχής άλλων τραπεζών που επίσης προέβλεπαν την διακύμανση του επιτοκίου με βάση τις μεταβολές του παρεμβατικού επιτοκίου της ΕΚΤ. Η αδικαιολόγητη ψαλίδα που έχει προκύψει για τα δάνεια αυτά υπερβαίνει τα τελευταία έτη και τις τρεις ποσοστιαίες μονάδες. Η ΑΤΕ, όπως και η τράπεζα που τη διαδέχθηκε στις συγκεκριμένες συμβατικές σχέσεις, προβάλλει ως δικαιολογία ότι ο όρος της σύμβασης για τη διακύμανση του επιτοκίου της δίνει την ευχέρεια αυτή, δεν δεσμεύει δηλαδή την τράπεζα να ακολουθήσει την μεταβολή όταν αυτή είναι πτωτική.

Μία τέτοια, όμως διακριτική ευχέρεια, καθιστά τον όρο διακύμανσης του επιτοκίου λόγω της αδιαφάνειας που προκαλεί, καταχρηστικό και ανίσχυρο. Για να υπάρχει δίκαιη κατανομή του κινδύνου απέναντι στον δανειολήπτη  θα πρέπει η διακύμανση να λειτουργεί και  προς τις δύο κατευθύνσεις. Ο δανειολήπτης αποδέχεται το κυμαινόμενο επιτόκιο, με τον κίνδυνο αύξησης αυτού σε περίπτωση ανοδικής πορείας του επιτοκίου αναφοράς, αποβλέποντας ασφαλώς και στο αντίστοιχο όφελος που θα έχει σε περίπτωση μείωσης του επιτοκίου αναφοράς. Την δικαιολογημένη αυτή προσδοκία καλλιεργούσε, όπως προκύπτει και από τα παραπάνω, και  η ίδια η τράπεζα στον δανειολήπτη κατά το χρόνο χορήγησης του δανείου. Η μεταγενέστερη αντίθετη συμπεριφορά της αντίκειται γι’ αυτό και στις επιταγές της καλής πίστης.

Δικαστικές αποφάσεις δικαιώνουν ήδη τους δανειολήπτες που στερήθηκαν την παραπάνω μείωση του επιτοκίου τους (έτσι, από τις υποθέσεις μας,  η με αριθμό 1042/2018 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, οι με αριθμό 7966/2020, 9209/2020, 9213/2020, 1478/2019, 1435/2019, 11738/2019 και 10585/2018 αποφάσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η με αριθμό 5453/2017 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς,  και οι αποφάσεις του Ειρηνοδικείου Αθηνών με αριθμό 1022/2020, 2784/2019, 2297/2019, 2293/2019, 1278/2018, 373/2018, 2863/2018, 3055/2018, 3558/2017, 6773/2017, 3353/2017, 3060/2017, 2357/2017, 2911/2017, 4167/2017, 4487/2017,  637/2017, 5460/2015, 2408/2015 και 5030/2014).   Ο παραπάνω όρος  της σύμβασης κρίνεται καταχρηστικός,  καθώς καταργεί ουσιαστικά το εύλογο κριτήριο αναπροσαρμογής του επιτοκίου όταν αυτό λειτουργεί σε όφελος του δανειολήπτη, οδηγεί σε αδιαφάνεια στη διαμόρφωση του επιτοκίου και διαταράσσει σημαντικά την ισορροπία υποχρεώσεων και δικαιωμάτων σε βάρος του καταναλωτή. Η τράπεζα υποχρεώνεται να επιστρέψει σημαντικά ποσά που αδικαιολόγητα εισέπραξε από υπερβάλλοντες τοκοχρεολυτικές δόσεις εξαιτίας της μη μείωσης του επιτοκίου.